Face à un locataire défaillant occupant un local artisanal, le propriétaire peut se trouver contraint d’engager une procédure d’expulsion. Cette démarche juridique rigoureuse nécessite le respect d’étapes précises et de formalités strictes pour être valable. Entre la mise en demeure préalable, l’assignation devant le tribunal judiciaire, l’obtention d’un jugement exécutoire et sa mise en œuvre effective, le bailleur doit naviguer dans un cadre procédural complexe. Ce guide analyse en profondeur chaque phase de cette procédure, les motifs légitimes d’expulsion, les droits et obligations des parties, ainsi que les recours possibles, en s’appuyant sur la législation actuelle et la jurisprudence pertinente.
Les fondements juridiques de l’expulsion d’un local artisanal
L’expulsion d’un locataire d’un local artisanal s’inscrit dans un cadre légal spécifique, principalement régi par le Code civil et le Code des procédures civiles d’exécution. Contrairement aux baux d’habitation, les locaux professionnels et artisanaux bénéficient d’un régime juridique distinct avec des protections différentes pour les occupants.
Le bail commercial, souvent applicable aux locaux artisanaux, est encadré par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Pour les artisans, la qualification du bail peut varier selon que l’activité est immatriculée au Répertoire des Métiers ou au Registre du Commerce et des Sociétés. Cette distinction est fondamentale car elle détermine le régime juridique applicable.
Motifs légitimes d’expulsion
Pour obtenir l’expulsion d’un artisan occupant un local, le propriétaire doit invoquer un ou plusieurs motifs légitimes, parmi lesquels :
- Le défaut de paiement des loyers et charges après mise en demeure
- Le non-respect des clauses du bail (changement d’activité non autorisé, sous-location prohibée)
- La détérioration du local ou son utilisation non conforme
- L’absence d’assurance obligatoire
- Le trouble anormal causé aux autres occupants ou au voisinage
La Cour de cassation a précisé dans un arrêt du 27 mars 2019 (Cass. 3e civ., n°18-10.072) que l’appréciation du motif légitime relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui examinent la gravité du manquement au regard des circonstances particulières.
En matière de défaut de paiement, le juge évalue la persistance et l’importance de l’impayé. Un retard ponctuel ou minime pourrait être jugé insuffisant pour justifier une expulsion, tandis qu’un défaut persistant sur plusieurs mois constituera généralement un motif valable.
Le bail artisanal peut contenir une clause résolutoire qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de manquement à certaines obligations. Cette clause facilite la démarche du bailleur mais ne dispense pas du respect de la procédure judiciaire d’expulsion.
Prescription et délais
L’action en expulsion est soumise à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du Code civil. Le propriétaire dispose donc de cinq ans pour agir à compter du jour où il a connaissance du manquement justifiant l’expulsion.
Pour le défaut de paiement, le délai court à partir de chaque échéance impayée, ce qui signifie que la prescription s’applique individuellement à chaque terme de loyer. Un propriétaire peut ainsi demander l’expulsion pour des loyers impayés datant de moins de cinq ans, même si des impayés plus anciens sont prescrits.
La phase précontentieuse : préparation de l’assignation
Avant d’engager formellement une procédure d’expulsion, le bailleur doit respecter une phase précontentieuse qui constitue un préalable obligatoire. Cette étape détermine souvent la recevabilité future de la demande d’expulsion et mérite une attention particulière.
La mise en demeure préalable
La première démarche consiste à adresser une mise en demeure au locataire défaillant. Ce courrier doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) afin de prouver sa réception et sa date. La mise en demeure doit préciser :
- Les manquements contractuels reprochés au locataire
- La somme due en cas d’impayés, détaillée par échéance
- Le délai accordé pour régulariser la situation (généralement 15 à 30 jours)
- La mention explicite qu’à défaut de régularisation, une procédure judiciaire sera engagée
Si le bail comporte une clause résolutoire, la mise en demeure doit expressément faire référence à cette clause et indiquer que son application sera demandée en justice à défaut de régularisation dans le délai imparti.
Le Tribunal de Grande Instance de Paris, dans un jugement du 15 septembre 2020, a rappelé qu’une mise en demeure imprécise ou incomplète pouvait fragiliser la procédure ultérieure, justifiant parfois le rejet de la demande d’expulsion.
Le commandement de payer
En cas d’impayés, et si le bail comporte une clause résolutoire, un commandement de payer délivré par huissier de justice est généralement nécessaire. Ce document officiel se substitue à la simple mise en demeure et revêt une valeur juridique supérieure.
Le commandement doit mentionner :
- Le montant détaillé des sommes réclamées
- Le délai d’un mois laissé au locataire pour s’acquitter de sa dette
- L’avertissement qu’à défaut de paiement dans ce délai, la clause résolutoire sera acquise
- L’information sur la possibilité de saisir le juge des référés pour obtenir des délais de paiement
Ce commandement doit être signifié à personne ou à domicile par l’huissier. Sa délivrance marque le point de départ du délai d’un mois dont dispose le locataire pour régulariser sa situation avant que la clause résolutoire ne produise ses effets.
Constitution du dossier probatoire
Parallèlement à ces démarches formelles, le bailleur doit constituer un dossier probatoire solide rassemblant tous les éléments qui justifient sa demande d’expulsion :
- Le contrat de bail et ses éventuels avenants
- L’état des lieux d’entrée
- Le décompte précis des loyers et charges impayés
- Les courriers échangés avec le locataire
- Les preuves des manquements allégués (constats d’huissier, témoignages, photographies…)
- Les mises en demeure et leur accusé de réception
Ce dossier servira de base à la rédaction de l’assignation et constituera le fondement des arguments développés devant le tribunal. Sa complétude et sa rigueur influenceront directement les chances de succès de la procédure.
À ce stade précontentieux, certains bailleurs tentent une dernière négociation amiable, parfois avec l’aide d’un médiateur. Cette démarche, bien que non obligatoire, peut parfois éviter un procès long et coûteux. Le protocole d’accord transactionnel qui en résulterait aurait alors force exécutoire entre les parties.
L’assignation en justice : procédure et formalités
L’assignation constitue l’acte formel qui initie la procédure judiciaire d’expulsion. Ce document juridique, rédigé avec précision, doit respecter un formalisme rigoureux pour être valable et efficace.
Rédaction et contenu de l’assignation
L’assignation est un acte d’huissier qui doit comporter plusieurs mentions obligatoires sous peine de nullité, conformément aux articles 54 et suivants du Code de procédure civile :
- L’identification précise du demandeur (bailleur) et du défendeur (locataire)
- La désignation exacte du local concerné
- L’exposé des faits justifiant la demande d’expulsion
- Les fondements juridiques de la demande
- Les prétentions du demandeur (expulsion, paiement des arriérés, dommages-intérêts…)
- La mention du tribunal compétent
- La date de l’audience d’orientation
L’assignation doit être rédigée en termes clairs et précis, évitant toute ambiguïté. Elle doit indiquer les pièces sur lesquelles se fonde la demande et les joindre en annexe ou les communiquer au défendeur dans les délais légaux.
En matière d’expulsion de local artisanal, l’assignation comporte généralement plusieurs demandes connexes :
- La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire
- L’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef
- Le paiement des loyers arriérés et indemnités d’occupation
- L’autorisation de faire procéder à l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire
Tribunal compétent et signification
L’assignation en expulsion d’un local artisanal relève de la compétence du Tribunal Judiciaire du lieu où est situé l’immeuble, conformément à l’article R.211-4 du Code de l’organisation judiciaire.
La signification de l’assignation doit être effectuée par un huissier de justice qui remet l’acte au locataire en personne ou, à défaut, à son domicile ou siège social. L’huissier dresse un procès-verbal de signification qui fait foi de cette remise.
Un délai minimum de quinze jours doit être respecté entre la signification de l’assignation et la date de l’audience. Ce délai est augmenté pour les personnes résidant dans les départements d’outre-mer ou à l’étranger.
Obligations spécifiques en matière d’expulsion
La procédure d’expulsion d’un local artisanal comporte des particularités procédurales qu’il convient de respecter :
Si le local sert partiellement d’habitation à l’artisan, l’assignation doit être notifiée au Préfet par lettre recommandée avec avis de réception, au moins deux mois avant l’audience. Cette formalité permet aux services sociaux d’évaluer la situation du locataire et éventuellement de proposer des solutions de relogement.
L’assignation doit mentionner la possibilité pour le locataire de saisir le bureau d’aide juridictionnelle pour bénéficier d’une assistance juridique si ses ressources sont insuffisantes.
Elle doit également informer le défendeur qu’il peut demander au juge des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil.
Le non-respect de ces formalités peut entraîner la nullité de la procédure ou son report, ce qui rallongerait considérablement les délais d’obtention d’une décision exécutoire.
Une fois l’assignation signifiée, elle doit être déposée au greffe du tribunal avant la date de l’audience. L’huissier ou l’avocat du bailleur se charge généralement de cette formalité appelée placement de l’assignation.
Le déroulement de l’instance et le jugement d’expulsion
Une fois l’assignation signifiée et l’affaire inscrite au rôle du tribunal, s’ouvre la phase judiciaire proprement dite qui aboutira au jugement statuant sur la demande d’expulsion.
L’audience et la représentation des parties
Devant le Tribunal Judiciaire, la représentation par avocat est obligatoire pour les procédures d’expulsion de locaux artisanaux. Les deux parties doivent donc constituer avocat pour défendre leurs intérêts.
Lors de la première audience, plusieurs scénarios sont possibles :
- Si le dossier est en état d’être jugé, des plaidoiries peuvent avoir lieu immédiatement
- Si des mesures d’instruction sont nécessaires, le juge peut ordonner une expertise ou une visite des lieux
- Si le défendeur sollicite un délai pour préparer sa défense, l’affaire peut être renvoyée à une audience ultérieure
Le locataire peut présenter différents moyens de défense :
- Contester le bien-fondé des griefs qui lui sont reprochés
- Invoquer des exceptions de procédure (nullité de l’assignation, incompétence du tribunal…)
- Demander des délais de paiement en application de l’article 1343-5 du Code civil
- Solliciter des délais de grâce pour quitter les lieux (jusqu’à 3 ans maximum)
Le bailleur doit être prêt à répondre à ces arguments et à démontrer la légitimité de sa demande d’expulsion par des preuves tangibles des manquements allégués.
L’appréciation judiciaire de la demande
Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation pour évaluer la gravité des manquements reprochés au locataire et la proportionnalité de la sanction d’expulsion.
En présence d’une clause résolutoire, le pouvoir du juge est plus limité. Si les conditions de mise en œuvre de cette clause sont réunies (commandement régulier, délai d’un mois écoulé sans régularisation), le juge doit constater la résiliation de plein droit du bail, sauf s’il accorde des délais de paiement au locataire.
En l’absence de clause résolutoire, le juge apprécie souverainement si les manquements sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire.
La Cour de cassation a établi dans sa jurisprudence (Cass. 3e civ., 2 avril 2020, n°19-13.262) que l’appréciation de la gravité des manquements relève du pouvoir souverain des juges du fond, qui doivent motiver leur décision en fonction des circonstances particulières de chaque espèce.
Le jugement et ses effets
À l’issue des débats, le tribunal rend un jugement qui peut :
- Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion du locataire
- Accorder des délais au locataire pour payer ou quitter les lieux
- Rejeter la demande d’expulsion si les griefs ne sont pas établis ou insuffisamment graves
Le jugement ordonnant l’expulsion précise généralement :
- Le délai d’évacuation des lieux accordé au locataire
- L’autorisation de recourir à la force publique si nécessaire
- Le sort des meubles et matériels laissés dans le local
- La condamnation au paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux
- L’éventuelle astreinte par jour de retard dans la libération des locaux
Le jugement peut être assorti de l’exécution provisoire, ce qui signifie qu’il pourra être exécuté malgré l’exercice d’une voie de recours. Cette mesure est fréquente en matière d’expulsion, notamment en présence d’impayés significatifs.
Une fois le jugement rendu, il doit être signifié au locataire par huissier de justice pour faire courir les délais de recours (un mois pour l’appel) et constituer le titre exécutoire nécessaire à la mise en œuvre de l’expulsion.
L’exécution de la décision d’expulsion : modalités pratiques
L’obtention d’un jugement d’expulsion ne constitue que la première étape du processus. Sa mise en œuvre effective obéit à des règles strictes qui visent à concilier les droits du propriétaire avec une certaine protection de l’occupant.
Le commandement de quitter les lieux
Une fois le jugement d’expulsion obtenu et signifié, la première étape de l’exécution consiste à délivrer un commandement de quitter les lieux. Cet acte d’huissier somme le locataire de libérer volontairement le local dans un délai de deux mois.
Ce commandement doit contenir, à peine de nullité :
- L’indication du titre exécutoire en vertu duquel l’expulsion est poursuivie
- La désignation précise du local concerné
- Le délai de deux mois accordé pour l’évacuation volontaire
- La mention de la possibilité de demander des délais supplémentaires au juge de l’exécution
- L’avertissement qu’à défaut de départ volontaire, l’expulsion forcée sera mise en œuvre
En matière de local artisanal, si celui-ci ne constitue pas l’habitation principale de l’artisan, le délai de deux mois peut être supprimé ou réduit par le juge dans le jugement d’expulsion. Cette possibilité est expressément prévue par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.
Les voies d’exécution forcée
À l’expiration du délai fixé par le commandement, si le locataire n’a pas quitté les lieux, l’huissier de justice peut procéder à l’expulsion forcée. Cette opération se déroule en plusieurs étapes :
- L’huissier se présente sur place, accompagné si nécessaire d’un serrurier et de témoins
- Il dresse un procès-verbal d’expulsion détaillant les opérations effectuées
- Il établit un inventaire des biens présents dans le local
Si le locataire ou un occupant de son chef refuse l’accès ou s’oppose physiquement à l’expulsion, l’huissier doit se retirer et solliciter le concours de la force publique. Cette demande est adressée au Préfet qui dispose d’un délai de deux mois pour répondre.
En cas d’autorisation, l’expulsion sera réalisée avec l’assistance des forces de l’ordre. En cas de refus explicite ou implicite (absence de réponse dans le délai de deux mois), le propriétaire peut engager la responsabilité de l’État et demander une indemnisation pour le préjudice subi du fait de l’impossibilité d’exécuter la décision de justice.
Le sort des biens présents dans le local
La question du matériel professionnel et des marchandises laissés dans le local artisanal après l’expulsion est régie par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
L’huissier dresse un inventaire des biens présents, qui sont considérés comme abandonnés si le locataire ne les réclame pas dans le mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion. Dans ce cas :
- Les biens qui ont une valeur marchande peuvent être vendus aux enchères publiques
- Le produit de la vente est remis au locataire après déduction des frais d’enlèvement et de garde
- Les biens sans valeur marchande peuvent être détruits ou donnés à une association caritative
Pour les documents personnels et professionnels (archives, comptabilité, etc.), une conservation spécifique est prévue. Ces documents doivent être conservés pendant deux ans par l’huissier ou par la Chambre départementale des huissiers.
Le propriétaire doit faire preuve de prudence concernant les biens laissés sur place. Toute initiative personnelle d’enlèvement ou de destruction sans respecter la procédure légale pourrait engager sa responsabilité et l’exposer à des demandes d’indemnisation.
Stratégies et conseils pratiques pour une procédure efficace
La procédure d’expulsion d’un local artisanal est complexe et semée d’embûches procédurales. Voici des recommandations pour optimiser les chances de succès et minimiser les délais.
Anticiper et documenter les manquements
La clé d’une procédure d’expulsion réussie réside souvent dans la préparation en amont et la documentation rigoureuse des manquements du locataire :
- Conserver systématiquement tous les échanges avec le locataire
- Réagir rapidement aux premiers signes de difficultés (retards de paiement, dégradations)
- Faire établir des constats d’huissier pour les manquements matériels (dégradations, changement d’activité)
- Tenir un décompte précis des sommes dues, avec détail des loyers, charges et pénalités
Cette documentation constituera un dossier probatoire solide qui facilitera la démonstration du bien-fondé de la demande d’expulsion devant le tribunal.
Choisir la procédure adaptée
Plusieurs voies procédurales peuvent être envisagées selon l’urgence de la situation :
La procédure au fond
C’est la procédure classique décrite précédemment, qui aboutit à un jugement définitif après une instruction complète. Ses avantages sont la solidité du jugement obtenu et la possibilité d’aborder tous les aspects du litige (résiliation, expulsion, dommages-intérêts).
La procédure de référé
En cas d’urgence ou de manquement manifestement illicite, le bailleur peut saisir le juge des référés pour obtenir une décision provisoire d’expulsion plus rapidement. Cette procédure est particulièrement adaptée :
- En cas d’occupation sans droit ni titre (après résiliation du bail)
- Lorsque la clause résolutoire est manifestement acquise
- Face à des dégradations graves mettant en péril l’immeuble
Le référé-provision permet également d’obtenir rapidement une condamnation au paiement des loyers impayés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Négocier une solution amiable
Malgré l’engagement d’une procédure judiciaire, la recherche d’une solution négociée reste possible et parfois préférable :
- Un protocole d’accord peut prévoir un échéancier de paiement et des garanties
- Un départ volontaire anticipé peut être négocié contre l’abandon de certaines créances
- Une médiation judiciaire peut être ordonnée par le juge avec l’accord des parties
Ces solutions présentent l’avantage de la rapidité et permettent d’éviter les aléas d’une procédure longue. Le protocole transactionnel doit être rédigé avec soin pour constituer un titre exécutoire en cas de non-respect.
Prévenir les manœuvres dilatoires
Certains locataires tentent de retarder l’issue de la procédure par diverses stratégies :
- Demandes de renvoi successives
- Régularisations partielles de la dette
- Dépôt de plainte contre le propriétaire
- Saisine du juge de l’exécution pour obtenir des délais
Pour contrer ces manœuvres, il est recommandé de :
- Demander systématiquement l’exécution provisoire du jugement
- Solliciter une astreinte par jour de retard dans la libération des locaux
- Faire fixer une indemnité d’occupation majorée pour la période postérieure au jugement
- Réagir promptement à toute tentative de contestation en présentant des arguments juridiques solides
La vigilance procédurale est essentielle tout au long de la procédure, car la moindre irrégularité peut être exploitée pour retarder l’expulsion ou faire annuler certains actes.
FAQ sur l’expulsion des locaux artisanaux
Question : Le locataire peut-il être expulsé immédiatement après le jugement ?
Réponse : Non, sauf si le juge a expressément supprimé le délai de deux mois prévu par la loi. Dans tous les cas, un commandement de quitter les lieux doit être délivré avant toute expulsion forcée.
Question : Que faire si le local contient des matières dangereuses ou polluantes ?
Réponse : L’huissier doit le mentionner dans son procès-verbal. Le propriétaire peut alors demander au juge d’ordonner leur enlèvement aux frais du locataire, voire saisir les autorités compétentes (préfecture, DREAL) si un risque sanitaire ou environnemental existe.
Question : Le bailleur peut-il changer les serrures sans jugement ?
Réponse : Non, cette pratique constituerait une voie de fait susceptible d’engager sa responsabilité civile et pénale. Seul un huissier muni d’un titre exécutoire peut procéder à l’ouverture forcée des portes.
Question : Quelle est la durée moyenne d’une procédure d’expulsion complète ?
Réponse : De la mise en demeure à l’expulsion effective, la procédure dure généralement entre 8 et 18 mois, selon la complexité du dossier, l’encombrement du tribunal et les éventuelles voies de recours exercées.